Con el nuevo Real Decreto-ley aprobado ayer, publicado hoy y que entra en vigor mañana 23 de abril de 2020, el Gobierno ha aprobado una serie de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
Muchos autónomos y PYMEs que están padeciendo la falta de ingresos o minoración de los mismos durante el estado de alarma, observan ya con preocupación cómo esta incapacidad financiera les impedirá hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de los locales donde ejercen su actividad económica, lo que a su vez pone en riesgo la continuidad de la misma.
Con la aprobación de este Real Decreto-ley, el Gobierno aprueba una serie de medidas para que arrendadores y arrendatarios puedan abordar esta situación excepcional y llegar a un acuerdo para el pago de las rentas de los alquileres de locales, a solicitud de los arrendatarios.
El Real Decreto-ley aplica diferentes medidas en función de si el arrendador (titular del inmueble) tiene o no la condición de gran tenedor.
ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA (LOCALES, OFICINAS, ETC…) CON GRANDES TENEDORES.
El Real Decreto-ley considera “gran tenedor” (arrendador) aquella persona física o jurídica, que cumpla cualquiera de estos dos requisitos:
◼ Que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros.
◼ Que sea titular de una superficie construida de más de 1.500 m2.
En este caso, el arrendatario (inquilino) puede acogerse a las siguientes medidas:
Se aplicará una moratoria automática en el pago del arrendamiento para el período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y, si fuera necesario, los meses siguientes hasta un número máximo de cuatro mensualidades.
Este aplazamiento se realizará sin penalización ni devengo de intereses.
El pago de las rentas aplazadas se fraccionará en cuotas durante el plazo de dos años, que empezarán a contar a partir de la finalización del estado de alarma y sus prórrogas o, en su caso, a partir de los cuatro meses citados anteriormente, siempre que esto pueda realizarse dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
El arrendatario debe presentar solicitud al arrendador para acogerse a esta moratoria en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, es decir, desde mañana jueves 23 de abril hasta el 23 de mayo de 2020.
ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA (LOCALES, OFICINAS, ETC…) CON ARRENDADOR QUE NO ES GRAN TENEDOR.
En este caso, el arrendatario (inquilino) puede acogerse a las siguientes medidas:
Podrá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta, siempre que dicho acuerdo de aplazamiento o reducción de renta no se hubiera acordado ya por ambas partes con carácter voluntario.
Podrá disponer libremente de la fianza fijada en el artículo 36 de la Ley 29/1994 – dos mensualidades para arrendamientos distintos de vivienda- para el pago parcial o total de alguna o algunas mensualidades del arrendamiento, siempre que el importe dispuesto de la fianza sea restituido en el plazo de un año a contar desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, cuando sea inferior a un año. A efectos prácticos, esta medida permite aplazar el pago de un importe no superior a dos mensualidades a un año desde la firma del acuerdo con el arrendador, siempre que el arrendamiento tenga una duración superior a ese plazo
Requisitos que deben cumplir autónomos y PYMES que quieran acogerse a estas medidas:
Autónomos
Estar dado de alta en el sistema que corresponda de la Seguridad Social en la fecha de declaración del estado de alarma.
Que la actividad económica desarrollada haya quedado suspendida como consecuencia en virtud de la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas posteriormente.
Si la actividad económica no ha quedado suspendida, que se pueda acreditar la reducción de la facturación del mesnatural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido en el año anterior
PYMEs
Que durante los ejercicios 2018 y 2019 (o desde el inicio de actividad), se hayan dado dos de las siguientes circunstancias:
◼ El total de las partidas de su activo no supere los cuatro millones de euros.
◼ El importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
◼ El número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
Que la actividad económica desarrollada haya quedado suspendida como consecuencia en virtud de la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas posteriormente.
Si la actividad económica no ha quedado suspendida, que se pueda acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido en el año anterior.
Cuando un autónomo o PYME quiera acogerse a estas medidas, deberá acreditar al arrendador que cumple los requisitos.
La reducción de la actividad podrá acreditarse a través de una declaración responsable. El arrendador podrá requerir al arrendatario que muestre sus libros contables para verificar esta circunstancia.
La suspensión de la actividad podrá acreditarse mediante un certificado expedido por la AEAT u órgano competente autonómico.
El capítulo I del Real Decreto-ley finaliza advirtiendo que los arrendatarios que apliquen indebidamente el aplazamiento temporal y extraordinario de la renta, serán responsable de los daños y perjuicios que hayan podido producir, así como de los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionale
